Justin Sullivan / Getty Images
Selvom det ikke er bredt annonceret, kan et federalt understøttet program kaldet FHA 203 (k) lånet muligvis bare være din billet til at få dette boligforbedringsprojekt gjort. Det er også en måde at hjælpe med at strømline processen, så du ikke bruger mere tid på at tale med långivere, end du er til arkitekter og entreprenører.
Det vigtigste advarsel med dette program er, at du skal sikre FHA 203 (k), mens du forhandler om dit første prioritetslånskøb af huset. Vær opmærksom på, at FHA 203 (k) -lånet ikke er til alle, selv ikke for dem, der kvalificerer sig. En af grundene er dens uundgåelige bureaukrati. Faktisk anerkender HUD dette og har indført et program med certificering af uafhængige 203 (k) konsulenter, der kan glatte processen for dig.
Resumé
- "Rehab lån" er kaldenavnet for FHA 203 (k) Realkreditforsikring. Dette program administreres af det amerikanske departement for boliger og byudvikling (HUD). Du kan få op til $ 35.000 til forbedringer (minimumsbeløb, du kan tage, er $ 5.000). Du skal tage dette lån på det tidspunkt, du køber huset. Rødt bånd er involveret i dette lån, men der er konsulenter, der kan hjælpe dig. Du kan ikke tage lånet for bare noget. Du kan kun bruge det til tilladte boligforbedringsprojekter, der har tendens til at køre i retning af sikkerhed, VVS, modernisering, udvidelse og mere.
Hvad er et Rehab-lån fra FHA 203 (k)?
At sikre finansiering, når du finder ud af, at diamant-i-det-rå hus kan være et reelt problem. I dit sinds øje ved du bare, at det vil være blokken, men långivere deler muligvis ikke denne vision. Selv hvis du er i stand til at få finansiering til at købe huset, står du stadig over for den skræmmende opgave at sikre det andet sæt finansiering til rehabilitering.
Et FHA 203 (k) lån er et kombineret realkreditlån og ombyggingslån udstedt af realkreditudbydere og forsikret af HUD. Du kan få op til et $ 35.000 lån for at forbedre dit hjem, men kun til et begrænset antal boligforbedringsprojekter.
Hvorfor er regeringen så generøs? Det handler ikke så meget om generøsitet, som det handler om det større, globale billede og den amerikanske økonomi. Via HUD og FHA 203 (k) -programmet er regeringen mere bekymret for at genoplive eller vedligeholde hele samfund og sikre, at nationens lager af eksisterende huse ikke imploderer. Stadigvis kan du personligt drage fordel af disse vidtrækkende motiver.
Hjælper med at løse Equity Gap-problemet
Fordelen med FHA 203 (k) -programmet er, at det udfylder den manglende egenkapital, som husejere har brug for for nylig købt hjem.
At købe et hus, der har brug for hjælp og sikre finansiering til det på samme tid, er et paradoks. Du skal først opbygge egenkapital i huset, før du kan tage et andet lån på det. Egenkapital opbygges typisk ved at nedbetale hovedstol på lånet, mens hjemmet vinder i værdi. Dette tager tid.
Et mindre ønskeligt alternativ er at få et usikret eller signaturlån til det ombygningsarbejde. Selv hvis du kan få et usikret lån, vil renterne være langt højere, end hvis du får et lån, der bruger dit hjem som sikkerhed.
Uden FHA 203 (k) vil husejere typisk først finde et hus, der har behov for øm kærlig pleje. Dernæst ansøger de om et første realkreditlån, der kun dækker husets købspris. Selvom dette synes ideelt, kan låntagere ikke bede om, at der tilføjes en ekstra $ 35.000 til det første realkreditlån. Første prioritetslån dækker kun denne købspris og intet mere. Efter køb af huset og efter at have ejet huset i et stykke tid, ville husejeren ansøge om et andet prioritetslån, boligkapitallån eller HELOC (boligkapitallinje i kredit) til at betale for ombygningerne.
Hvad HUD / FHA gør er at udfylde denne afstand mellem husets nuværende egenkapital og lånets størrelse ved at forsikre lånet. I det væsentlige er det ligesom den rige onkel, der træder ind og siger, "Jeg vil fungere som en bagmand for dette lån, indtil huset kan forbedres."
Fordele
- Du får et indledende realkreditlån til dækning af køb og ombygning af dit påtænkte hjem. Dette sparer dig for at optage to separate lån. Dette lån fungerer som et godt skub for at komme i gang med boligforbedringer. Da programmet forventer, at du bruger pengene til rehabilitering, skal du komme i gang inden for en rimelig tidsperiode. Dette forhindrer dig i at udsætte dig i årevis. I modsætning til nogle lån, der har korte afdragsperioder, er FHA 203 (k) lån parallelle med længden på dit realkreditlån. For eksempel, hvis du har et traditionelt 30-årigt prioritetslån, har du også 30 år til at betale den ombyggede del af lånet tilbage.
Ulemper
- På grund af programkrav vil din låneafslutningsperiode normalt være længere end med et konventionelt lån. Lukningsperioder varierer fra 60 til 90 dage. Dit valg af långivere er begrænset. I stedet skal du arbejde ud af HUD's liste over godkendte FHA 203 (k) långivere. En betydelig mængde bureaukrati er involveret. For at kvalificere dig til lånet skal du indsende et detaljeret forslag, inklusive arkitektoniske tegninger.
Liste over tilladte renoveringer
Den tilladte remodels-liste lyder først restriktivt. Men husk, at disse definitioner kan strækkes og stadig forblive legitime ombygninger. Generelt er HUD bekymret for, at 203 (k) penge ikke skal bruges til "luksusartikler og forbedringer", som de kaldes det.
Alligevel understreger de også, at "maleri, rumtilsætninger, dæk og andre genstande, selvom hjemmet ikke har brug for andre forbedringer", falder inden for anvendelsesområdet for 203 (k). Tilladte projekter:
- Ombygninger til en handicappet Modernisering af et forældet hjemForbedring af dit hjem's energieffektivitetLandskabsarkitektur og andet udvendigt sted Arbejdsplads, tagrender og downspout installation eller udskiftningAndring af husets struktur og / eller genopbygning af hjemmet Eliminering af sikkerhedsrisici Æstetiske forbedringer Rørlægningsforbedringer, herunder brønd- og septiksystemarbejde Gulvtilsætninger / udskiftninger (inkluderer gulvbehandlinger)
Er FHA 203 (k) et mirakellån?
På baggrund af det kan FHA 203 (k) rehabiliteringslån (ofte fejlagtigt benævnt et 201k-lån) virke som et mirakel. Når alt kommer til alt får du penge til at købe huset og ekstra penge til at renovere huset, og du får det hele med det samme. Det er dog vigtigt at huske, at:
- Dette er stadig et lån, ikke et tilskud. Det skal betales tilbage, selvom du har hele lånets længde til at betale det tilbage. Fordi dette er et lån, opkræves der renter. Du vil konsultere betalingsplanen for at se, hvor meget totalrente dette lån koster dig i hele lånets levetid. På grund af den længere lukningsperiode hjælper FHA 203 (k) muligvis ikke dig i et meget konkurrencedygtigt marked, hvor skal du købe hurtigt og uden komplikationer.
