Getty Images / Amy Kay
Din "gør-det-selv" attitude er prisværdig, men på et tidspunkt skal du leje en entreprenør til hjemmet og betale nogen for at ordne noget i dit hjem. Der vil være situationer, hvor du ikke har tid, tilbøjelighed eller dygtighed til at foretage en bestemt reparation eller udføre noget af det arbejde, du har brug for. Vi ansætter alle nogen til at fikse noget i vores hus på et tidspunkt. Hvad du finder her er nogle vejledninger til hvornår og hvordan man vælger en husreparation eller vedligeholdelsesentreprenør.
Typer af hjemreparatører
Når du har brug for reparationsarbejde udført i dit hjem, vil du normalt ansætte en specialtype af en erhvervsdrivende kaldet en "underleverandør", som er anderledes end en hovedentreprenør (GC) eller bygherre. En hovedentreprenør eller bygherre er et firma, der konstruerer et større renoveringsprojekt eller bygger et nyt hjem og ansætter alle de individuelle specialkontrakter.
GC er den overordnede koordinator for et større projekt og giver typisk ikke arbejdskraft til at bygge huset. Det kommer fra underleverandører eller "handler" (byggefag). Ved et nyt hjem eller stort husreparations- eller renoveringsprojekt kan disse underrum omfatte gravemaskine, betonundersøgelse, ru ramme tømrerbesætning, tagdækker, blikkenslager, mekanisk (HVAC) elektriker, færdig tømrer, maler, gulve osv. GC ansætter disse underleverandører direkte og direkte "holder" deres kontrakter. Det betyder, at de arbejder for ham, og at de er under kontrakt med ham. Du ville have en kontrakt med kun GC, ikke GC's underordnede.
GC tjener penge ved at markere underentreprenørernes omkostninger i procent af byggebeløbet (almindeligt) eller som et engangsgebyr (ikke så almindeligt). For dette professionelle gebyr leverer han eller hun styring og planlægning af subs, betaler abonnenterne, sørger for overvågning af byggeriet, leverer dumpsters, port-a-john, forsikring og andre diverse ting, du har brug for for at bygge et hus eller konstruere en tilføjelse. Underentreprenørerne tjener deres penge ved at opkræve arbejdskraft og ved at markere materiale.
GC er ”generalist”, og underleverandører er ”specialister”. Når du har brug for en bestemt ting, der er fastlagt i dit hjem, har du brug for en specialist, og denne person er specialundervirksomheden, for eksempel en blikkenslager.
Når det kommer til at ansætte nogen til vedligeholdelsesopgaver er mange mennesker, der udfører dette arbejde, overhovedet ikke en licenseret underleverandør. De er måske bare en "fyr med en lastbil", for eksempel en tagrens, en løvhøvel eller undertiden en maler. Selvom brugen af disse typer mennesker muligvis træner, skal du være forsigtig, da der er stadig problemer med håndværk og ansvar, men du har ikke den juridiske beskyttelse, du har, når du bruger en licenseret entreprenør. Kort sagt, undgå fristelsen helt, og brug altid en licenseret entreprenør.
Beslutning hvornår en entreprenør skal bruges
Beslutning om at bruge en entreprenør er en, der ofte er personlig. Det vil komme til evaluering:
- Dit komfortniveau med opgaven ved hånden Dit tidspunkt Dit budget
Hvis du tager ud over et simpelt husreparationsprojekt til nye teknisk udfordrende installationer, såsom at tilføje elektriske kredsløb eller tilføje en vask, skal du først kontrollere, om der kræves tilladelse fra din lokale bygningsafdeling. Du har ikke brug for en tilladelse til mange husreparationer, men du har muligvis brug for en tilladelse til "nyt arbejde", især til elektrisk, opvarmning, køling og VVS. I nogle tilfælde kræver tilladelsen, at en licenseret entreprenør udfører arbejdet for at beskytte befolkningens sundhed, sikkerhed og velfærd. I nogle tilfælde kan det være nødvendigt, at den lokale bygningsinspektør gennemgår dit arbejde under konstruktionen og efter det er afsluttet.
- Føler jeg mig sikker på at udføre (eller i det mindste behageligt at prøve) denne reparation? Er konsekvenserne acceptable, hvis det tager mig længere tid at gøre projektet, end jeg forventer? Vil jeg virkelig prøve dette projekt?
Sådan administreres projektet
Når du først har besluttet at ansætte en entreprenør, skal du vide, hvordan du effektivt kan styre ham, uanset om det er et hurtigt husreparationsprojekt eller et stort boligrenoveringsprojekt eller nybygning. Uanset hvad er der nogle retningslinjer, der skal følges ved styring af arbejdet for enhver, du ansætter for at arbejde i dit hjem:
- Ansæt en licenseret, forsikret entreprenør. Definer forventningen fra begge parter (dig og dem) og styr dem efter disse forventninger. Har mindst et underskrevet dokument (en kontrakt eller et underskrevet og accepteret forslag), der skitserer, hvad de vil gøre for dig (kaldet Arbejdsomfanget), definer hvor meget det vil koste, og hvor tiden er et problem, definer hvor lang tid det vil tage, og hvornår de vil starte og færdig.Definer betalingsbetingelserne, inden arbejdet startes, og gør betingelserne til en del af din underskrevne dokument.Definer dine forventninger og krav til oprydning af deres arbejde og beskyttelse af de omkringliggende områder som en del af det underskrevne dokument (for eksempel skal en tagdækker beskytte dit landskabsarkitektur under et tagafrivning og rydde eventuelt snavs.) Diskuter rettighederne til entreprenøren for at få adgang til hjemmet, når du ikke er der, hvis nødvendigt, og brugen af dit vand, elektricitet. (Bemærk: Forsøg ikke at have entreprenøren i dit hjem, når du ikke er der; dette beskytter dig og dem.) Inden entreprenøren begynder at arbejde, har du en venlig samtale om, hvad du vil have dem til at være forsigtige med, hvis du er bekymret om tingene. Når arbejdet foregår, skal entreprenøren generelt være i fred. Vær venlig, men kom ikke i vejen. Se tilfældigt, hvad de laver. Hvis du er bekymret for noget, du ser, så spørg entreprenøren om det, men prøv at lade dem få deres arbejde udført. Entreprenører tjener deres liv ved at komme ind og ud af et job effektivt. Diskuter det "ekstra": Det vanskeligste problem, du måtte opleve, er den mulige anmodning fra entreprenøren om en "Ændringsordre" eller "Ekstra". Dette resulterer i en tilføjet koster dig, hvorfor du har brug for et klart defineret arbejdsomfang. En anmodning om en ændringsordre er kun rimelig , hvis entreprenøren løber i en situation på projektet, som ikke med rimelighed var forventet af ham, eller er en ændring i omfanget af dig. Hvis du får en anmodning om en ændringsordre, skal du gennemgå den med entreprenøren i retfærdighed. Hvis det er en ændring i omfang eller resulterede i at det tog mere tid på grund af noget, du gjorde, skal du gennemgå og betale det, hvis du synes, det er fair. Hvis det er noget, der altid var en del af anvendelsesområdet, har du en mere delikat situation og kan være nødt til at stå fast på baggrund af de vilkår, der er defineret i dit underskrevne dokument. Bundlinie? Hvis du har brug for at forhandle en pris på en ændringsordre, som du begge ikke forventede, kan du prøve at dele forskellen med ham. Rapport og retfærdighed går langt i at løse disse problemer. Når reparations- eller vedligeholdelsesarbejdet er afsluttet, skal du sørge for at gennemgå arbejdet personligt før du foretager den endelige betaling til entreprenøren. Sørg for, at jobstedet rengøres som forventet, og at arbejdet ser godt ud. Bliv ikke forhastet med den endelige betaling af nogen grund. Hvis du er tilfreds med deres arbejde, skal du fortælle dem.
Sådan vælges en god entreprenør
Dette kan virke skræmmende, men det er ret ligetil. Prøv at vælge de entreprenører, du muligvis har brug for på en hastende basis, før du har brug for dem. Hvorfor? For hvis du har en nødreparation og har brug for hurtigt at finde nogen (som også er god og retfærdig), har du ikke tid til at gennemgå en langvarig udvælgelses- og screeningsproces. Det værste, du kan gøre, er at vælge nogen fra de gule sider uden at interviewe dem først.
Den nemmeste og en af de bedste måder at vælge en mulig entreprenør er at få referencer fra venner, familie eller en ejendomsmægler, du har tillid til. En anden god metode er at bruge en gratis service som HomeAdvisor, som giver dig mulighed for at læse realtidsanmeldelser af entreprenørens arbejde.
Når du har nogle navne, skal du mødes med dem, kigge efter "kemi" eller rapport og observere deres professionalisme. Høflighed, respekt, punktlighed og evnen til at kommunikere er nogle af de vigtigste egenskaber, som en entreprenør kan have ved siden af deres grundlæggende kompetence. Ligegyldigt hvor god nogen er, hvis de ikke klikker med dig på disse punkter, skal du ikke ansætte dem.
Du skal også være opmærksom på tegn på stofmisbrug såsom alkohol eller marihuana. Hvis du har mistanke om noget her, skal du ikke ansætte entreprenøren.
Her er en tjekliste over ting, du skal overveje, når du vælger din entreprenør.
Brug klassificeringer af "Bedste", "God", "OK", "" Fair "og" Afvis "for at klassificere nogle af disse poster.
Få navne på mulige entreprenører:
- Du har haft god personlig erfaring fra at arbejde sammen med en entreprenør Pålidelig henvisning fra direkte oplevelse af familie eller venner Du kender entreprenørens omdømme, men har ingen direkte erfaring Du har fundet dem fra en fagforening eller generel reklame
Statskontrahentlicenser (de skal angive nummeret, hvis de er licenseret):
- Licensed; har aldrig haft en klage indgivet eller har fået tilladelse til disciplinære handlinger; har ingen tidligere klager indgivet i mindst tre eller flere år licenseret; aktuelle klager eller handlinger mod dem inden for de sidste tre år Entreprenøren har ingen licens
Entreprenørforsikring (bed om at se deres certifikater) :
- Workmans kompensation og generel ansvar Generelt ansvar (legemsbeskadigelse og materielle skader) Entreprenøren har ingen forsikringer
Forretnings levetid:
- I erhverv mere end 10 år med samme navn I erhverv fem eller flere år med samme navn I erhverv et til fem år med samme navn Ny virksomhed under et år
Stabilitet og permanentitet:
- Har et fysisk forretningskontor og adresse Har kun et hjemmekontor eller en svartjeneste Kun mobiltelefonkontakt, intet kontor
Referencekontrol:
- Positive tidligere aktuelle referencer fra mindst fem kunder En til fire positive referencer fra tidligere kunder Der er ikke leveret reelle referencer eller negative referencer
Erfaring:
- Specialiseret i det arbejde, du vil udføres Kan udføre det ønskede arbejde, men udfører også andre typer arbejde Lille eller ingen erfaring i det arbejde, du vil udføres
Omfang og pris:
- En detaljeret beskrivelse af omfanget af arbejdeAbsumptioner (hvis nogen) er klare og nøjagtige Entreprenør tilbød IKKE en rabat for at “tilmelde sig nu” En entreprenør vil garantere arbejdetAlle mundtlige entreprenørrepræsentationer er skriftlige. Ikke mere end 25 til 33 procent bedt om forhåndsbetaling Endelig betaling ikke kræves, indtil arbejdet er afsluttet
Få bud og evaluere et skøn
Dette er et ekstremt vigtigt aspekt af en vellykket ansættelse af en entreprenør. Lad os nedbryde det:
Arbejdsområdet:
Dette definerer, hvad entreprenøren gør for dig. Sørg for, at det dækker alle de ting, du vil blive afsluttet. Det skal også præcisere ethvert forberedelsesarbejde, beskyttelse af de omkringliggende områder, rydde op osv.
Gennemgang af omfanget af arbejde mellem entreprenører er et væsentligt element i evalueringen af deres budestimat. Her er nogle ting, man skal være opmærksom på i forbindelse med forskellige entreprenører:
- Maler: Beskriv, hvordan de planlægger at forberede den udvendige eller den indvendige maling. Dette trin laver eller bryder et malearbejde. Definer, om de håndskraber al løs maling (bedst), skal vaske det udvendige (vær forsigtig, da dette kan beskadige de omkringliggende områder, og du skal vente på, at væggen er fuldt tør, før du fortsætter med arbejde), grundning (bedst), pletprimning (OKAY). Definer antallet af foreslåede malingsbelægninger og mærket og kvaliteten af malingen osv. Sørg for, at de beskytter de omkringliggende områder og rydder eventuelt snavs. Anlægsgartner: Uanset hvad de siger, eller hvor meget de afviser dette problem, skal du sørge for at de forstår, at du vil have dine buske og rodkugler af dine træer plantet under jorden. Accepter ikke at lave et lavt hul, og anbring derefter planten i det og omring rodkuglen med en jord af snavs og mulch. Sørg for, at de fjerner ledningen rundt om rodkuglen eller løsner garnet og anbring rodkuglen helt ned i jorden, indtil kun ca. 6 ”strækker sig over jorden. Sørg for, at de også garanterer installationen og levetiden for anlægget i en specificeret periode. Forstå dit ansvar for vanding. Tagdækker: Tag lækker sjældent fra helvedesvigt, de lækker fra blinkfejl. Hvad du typisk ikke kan se, er hvor vand kommer ind. Sørg for, at de angiver, hvor blinkning bruges. Vær bekymret og gennemgå, hvordan de blinker et ydre hjørne af en skorsten eller væg. På et murstenhus er det bedst at skære murfugene til det blinkende og derefter forsegle samlingen. Dette er meget bedre end at spikre den blinkende på murvæggen og stole på caulk. Hvis du bor i et koldt klima, skal du sørge for, at de installerer en gummiis / vand-afskærmning langs hele kanten af dit tag, der strækker sig fra tagets kant til mindst 24 "forbi den udvendige væg. Sørg for, at de beskytter dine planter og buske og rengør op eventuelt snavs dagligt. Blikkenslager: Prøv om muligt at forhandle om en fast pris for deres arbejde. Rengøring af et tilstoppet dræn er ofte prissat på en "pr. fod" -basis for den "rensningsslange", der bruges, men nogle blikkenslagere giver en fast pris til dette arbejde. Ideelt set bør du forudvælge en dræningsrenser til nødudløbsrensning. I bundlinjen forventer du at betale en præmiepris for nødopkald.
Hvad "er" og "ikke" er inkluderet i budet:
Undertiden skal en entreprenør foretage kvoter eller antagelser i deres bud, såsom materialemængde, adgang til dit hjem osv. Desuden vil de undertiden specificere, hvad de ekskluderer i budet. Gennemgå nøje antagelser og undtagelser med entreprenøren. Spørg dem høfligt med hensyn til rimeligheden af antagelser og undtagelser. Hvis ikke, vil disse poster sandsynligvis blive en ændringsordre senere. Når du evaluerer og sammenligner bud mellem entreprenører, antager antagelser og undtagelser, hvor du har et æble og et appelsin.
Entreprenørrepræsentationer:
Din største bekymring her er entreprenørens vilje til at skrive en af de verbale fremstillinger, han eller hun har fremsat til dig for at få jobbet. Hvis de har indgået mundtlige forpligtelser, men ikke sender dem skriftligt, er det grund til afvisning.
Pris:
Se efter en kontrakt, der er godt fordelt, klar og let forståelig. Hvis det er uklart, har de ikke taget sig tid til at forstå dine krav, omfanget af arbejdet eller jobbet. Foretag ikke nødvendigvis dit valg kun til prisen.
Incitamenter:
Entreprenøren må ikke tilbyde dig en rabat eller kontante incitamenter til straks at underskrive kontrakten.
Betalingsbetingelser for kontrakt:
Bed om at blive faktureret pr. Post, når arbejdet er afsluttet, men forvent, at de fleste ønsker betaling lige efter arbejdet er udført. Hvis de ønsker kontanter, er det ikke et godt tegn. Hvis der var brug for materialer, før arbejdet kan starte (f.eks. Tagdækning eller maler), vil de have en første betaling for materialer. Prøv at minimere dette beløb så meget som du kan. Prøv ikke at betale mere end 33 procent på forhånd, og accepter kun det med et meget hæderligt firma.
Bundlinjen
Forhåbentlig gav denne oversigt nyttige oplysninger om vellykket ansættelse, styring og samarbejde med entreprenører. Vær ikke bange for at bede om hjælp fra en af disse professionelle når det er nødvendigt - det er deres job syv dage om ugen.
