didesign021 / Getty Images
Efter det husfladede cirkus i 2000'erne står ejendomsinvestorer i dag over for et andet miljø til hurtigt at købe og sælge boliger med fortjeneste. Processen for godkendelse af realkreditlån er heldigvis blevet mere ansvarlig, og det er mindre sandsynligt, at ukvalificerede købere drages fordel af skrupelløse sælgere og långivere. Derudover har boligpriserne afgjort i mere forudsigelige og bæredygtige stigninger.
Alt dette betyder, at investorer, der søger at vippe en ejendom i dag, sandsynligvis bliver nødt til at investere i en form for ombygning eller forbedring af boligen for at gøre den konkurrencedygtig på markedet. Med det i tankerne er her 10 tip, der mest sandsynligt maksimerer din fortjeneste, når du køber og sælger et hjem.
Arbejde med velkendte entreprenører
Det er en tommelfingerregel i byggeriet, at entreprenører tilbyder tilbud for et stort arbejdsvolumen. Hvis du vender hjem regelmæssigt, kan tømrere, elektrikere, blikkenslagere og andre entreprenører blive fortrolige med dine behov og budgetter og kan arbejde sammen med dig, når dit budget er stramt. Desuden kan det at arbejde regelmæssigt med de samme entreprenører være med til at sikre, at kvaliteten af arbejdet er god. Denne strategi fungerer bedst, hvis du er en etableret flipper med en track record, men endda nytilkomne til husflipping kan etablere nye forhold til gode entreprenører, hvis de præsenterer sig selv som ærlige forretningsfolk.
Gå hurtigt
Tid er penge i huset, der vipper forretning. Rentabil husfladning kræver, at du hurtigt vender ejendommen - helst inden for et par uger eller højst et par måneders køb af den. De fleste investorer er ikke i stand til at binde penge på mere end en ejendom ad gangen, og du kan ikke finansiere det næste køb og reparation, før du sælger den aktuelle ejendom.
Fokus på køkkener og badeværelser
Køkken og badeværelse er de to områder, hvor de fleste potentielle købere fokuserer deres opmærksomhed. Stort set alle købere går straks i køkkenet, når låsekassen åbnes, og ejendomsmægleren begynder visningen. Næste stop: badeværelserne. Hvis du kun vælger to mellemrum, der skal renoveres i et hjem, valgte du køkkenet og master-badeværelset.
Forbedre køkkenbelysningen
Svag belysning i køkkenet gør lidt for at vise dine ombyggingsopgraderinger, og det kan gøre rummet deprimerende. Det kan endda få potentielle købere til at tro, at du prøver at skjule noget. Du kan ændre alt dette med effektiv belysning, og det behøver ikke koste meget:
- Øg pæreeffekten af eksisterende armaturer (mens du holder dig inden for producentens specifikationer) med LED-pærer. Sørg for at vælge en lystemperatur (målt i Kelvin eller "K"), der giver et behageligt lys; ikke for blød og ikke for lys hvid. Udskift kedelige himmelbelysning i midten af rummet med forsænkede lys. Installer vedhængsbelysning, et altid populært valg i køkkenet, fordi det bringer lyskilden tættere på arbejdsoverfladen og tilføjer et dekorativt præg.
Refinish eller Reface køkkenskabe
Skabe kan udgøre 50 procent eller mere af dit køkkens vægplads, så få dem til at se godt ud. Ved åbne huse har ejendomsmæglere en tendens til at hænge ud i køkkenet. Købere starter i køkkenet, løber rundt i huset og ender i køkkenet igen for at fortsætte samtalen med agenten. Husk, at køkkenet er det vigtigste rum til ombygning, og skabe er den vigtigste funktion i dette rum.
Men snarere end at bruge $ 50.000 på nye skabe (ja, du kan nemt bruge så meget), reducer omkostningerne med:
- At skabe en balance mellem attraktivt og billigt med bundbund ved at bruge selvinstallerede, klar-til-samle-skabe (RTA) skabe eller IKEA-skabe Maling af skabe, alt efter hvad der er relevant; i visse køkkenformer er malede skabe helt passende og vil altid se bedre ud end mørke, snusede kabinetter
Udsæt (eller installer) hårde gulve
Hårdt gulvbelægning, især massivt hårdt træ, er en tendens, der aldrig vil forsvinde, og det er mere populært nu end nogensinde. Dette gør det svært at forstå, hvorfor så mange store trægulve blev dækket med tæpper i 1980'erne og 1990'erne, men hvis intet andet beskyttede denne tendens disse gulve i mange år. Hvis du vender et hjørne af tæppe på din ejendom og opdager solide trægulve, er du heldig. Fjern gulvtæppet og sandet og refinish gulvene. Omkostningerne er beskedne, men alligevel vil tilbagebetalingen være stor.
Ligeledes skal badeværelser altid have vandafvisende hårde gulve som LVF, keramiske fliser eller vinylplader. Det er chokerende, hvor ofte huse vil have tæpper i køkkenet og badeværelset, da dette altid er en turn-off for potentielle købere. I andre værelser er et laminatgulv af god kvalitet installeret i stedet for gamle tæpper en stor investering. Hvis tæpper er i god stand og er en behagelig, neutral farve, er det acceptabelt for stuer og soveværelser, men hvis tæpper er gamle eller misfarvede, vil det være en god investering at erstatte det med et hårdt gulv.
Fokus på maling og hardware
Kosmetiske touch gør en enorm forskel i, hvordan et hus præsenterer for potentielle købere, så penge, der bruges på dekorative opgraderinger er næsten altid en god investering. Et komplet interiørmalingsopgave, ny dør- og skabshardware og nye lysarmaturer kan give dig en masse smell for din bukke. Bare husk at holde stilarter og farver relativt neutrale. Fed farver og dramatiske effekter kan appellere til et lille antal købere, men vil sandsynligvis slå flere af dem fra.
Tilføj skabsplads
En relativt billig boligforbedring, der kan have stor indflydelse, er at indbygge yderligere skabsplads, hvor det er logisk. I et stort ekstra rum kan skabelse af et skab, hvor der ikke findes noget, tillade, at rummet med rimelighed kan fungere som et soveværelse - et stort plus, når man præsenterer et hjem til salg. Husk, at soveværelser skal have to former for nødudgang.
Arbejde med kantsten appel
Købere kommer ikke engang ind i huset, hvis det ydre slukker for dem. Alt det, der taler om kantstenappel, er 100 procent nøjagtigt. Fair eller ej, psykologer har fundet, at det er menneskelig natur at tildele overlegne kvaliteter til en person med et smukt ansigt. Det fungerer på samme måde med dit hus: Hvis dens facade (eller ansigt) er fantastisk, vil potentielle købere langt mere tilgive mangler i huset - op til et punkt. Ny udvendig maling kan ikke kompensere for hængende gulve og ødelagte vinduer, men det vil blødgøre kanterne på dårlig indvendig maling eller forældede apparater.
Vigtigst af alt, bedøvelse (eller i det mindste acceptabelt) kantsten appel vil få disse købere gennem hoveddøren.
- Fokuser på indgangen. En ny dør - eller endda en nymalet - kan gøre en enorm forskel i, hvordan hjemmet præsenterer. Pas på græsplænen. En blød græsplæne med bare pletter ødelægger udseendet af det bedste hjem. Det er en god ide at leje en græsningsservice umiddelbart efter at du har købt huset, da dine forbedringer lige er startet. Sørg for at holde græsplænen grøn, og klip den, inden den vises. Hold hække og andre buske pænt trimmet. Plænearbejde er et område, som du muligvis kan håndtere dig selv for at spare penge. Tænk over vinduesskodder; de kan være bemærkelsesværdigt effektive til at forbedre kantstenen appel til minimale omkostninger. Skift udvendige belysningsarmaturer og hardware. Nye veranda lysarmaturer, dørhåndtag og knocker, og en ny postkasse kan gøre et hjem gave meget bedre fra gaden.
Gør noget af arbejdet selv, hvis det er muligt
Hvis du har vendt hjem regelmæssigt, har du muligvis de nødvendige færdigheder til at udføre nogle af boligforbedringerne selv, og alle penge, du sparer ved ikke at ansætte entreprenører, bidrager til fortjenstmargenen. Men dette gælder kun, hvis du er kompetent og er i stand til at gennemføre et godt, sikkert, professionelt udseende arbejde og gøre det på en rettidig måde. Der er ingen fortjeneste ved at tage måneder at gennemføre et projekt, som en professionel kan gøre om dage, og et dårligt DIY-job kan faktisk hindre din evne til at sælge huset. Dårligt montering af gjæringsfuger på trimliste eller båndslibemærker på et refineret hårdttrægulv kan afvise købere, uden at de engang er klar over grunden til det.
Glem alt om disse "forbedringer"
Når man først troede at være store investeringer, vil nogle forbedringer gøre meget for wow-købere, og det er usandsynligt, at du får dine penge tilbage gennem en højere salgspris:
- Tallerkenplader i granit: Ikke kun dækker omkostningerne til plade granit de samlede omkostninger for dit husflip, men designere siger, at det er en stil, der er længe gået, stort set erstattet af konstrueret sten (kvarts) som øjeblikket. Piano-finishgulve: Piano-finishgulve - den superhøjglans - appellerer ikke til en bred vifte af hjemmekøbere. Hold dig til konventionelle lavglansafslutninger. Plankegulve: Bred plankegulve er smukke ting, men dets høje omkostninger returneres normalt ikke ved salg. Boblebad: Dette er en tendens, der er kommet og gået, og for potentielle købere med små børn kan et varmt karbad på et dæk eller en gårdhave være et ansvar. Hvis hjemmet har et varmt karbad, der er i god form, skal du rense det og få det repareret. Gamle boblebad kan være bedst at fjerne.
